La maison reste une forme d’investissement vraiment intéressante. En effet, la discipline que nous impose le remboursement hypothécaire est en fait une forme d’épargne obligée, car pendant que nous remboursons notre prêt hypothécaire, notre maison, elle, continue de prendre de la valeur.
Ainsi, non seulement notre bien immobilier vaut de plus en plus cher, mais il est aussi de plus en plus à nous. Le bonus? C’est à l’abri de l’impôt tant qu’on parle d’une résidence principale.
Cela vaut alors réellement la peine d’avoir un plan pour devenir propriétaire, car une fois la première achetée, c’est plus facile de conserver les gains capitalisés pour acheter les suivantes. Et c’est sans parler que nous avons démontré notre capacité de rembourser le crédit.
Découvrez dans cet article comment s’y prendre pour se préparer financièrement à l’achat d’une première maison et élaborer un plan solide avant de passer à l’action.
C’est très précieux de connaître notre situation financière au point de déterminer quel budget nous pouvons nous permettre pour la maison neuve de nos rêves et surtout les actions à poser pour augmenter notre capacité d'emprunt si tel est le besoin.
Voici un aperçu des 5 étapes à suivre pour déterminer votre capacité financière dans l'acquisition d'une maison neuve:
Revenons en détail sur l'intégralité de ce processus.
Si la cote de crédit (on y revient dans un instant) confirme que les banques peuvent vous prêter avec confiance, la capacité d’emprunt (ou capacité budgétaire) détermine combien elles peuvent vous prêter.
Vous pouvez déterminer ce montant directement en ligne par vous-même en utilisant la calculatrice suivante.
Pour faire simple, les banques tiennent compte de votre revenu, de vos coûts de subsistance les plus importants (et incontournables), de vos dettes. Elles brassent le tout avec quelques ratios et ça donne le montant que vous pouvez emprunter.
Évidemment, comme nous verrons tout à l’heure, vous pourrez faire vérifier tous vos calculs par un courtier hypothécaire, mais le but du présent article est de vous donner les outils pour tout faire par vous-même de chez vous. Histoire de vous donner une idée du projet de maison neuve qui vous convient.
Lorsqu’une banque vous dit que vous pouvez emprunter, disons 300 000$ et que vous pouvez honorer cette dette, ça ne veut pas dire que vous avez le goût de vivre avec un tel niveau d’emprunts.
En faisant vos calculs avec la calculatrice précédente, vous avez reçu le montant de votre versement hypothécaire maximal. Vous pouvez aussi utiliser la calculatrice suivante pour étudier combien varie un versement hypothécaire en fonction de votre mise de fonds, taux d’intérêt, etc.
Vous allez donc découvrir le montant à prévoir chaque mois pour payer l’emprunt de votre nouvelle maison.
Vous avez joué avec les calculatrices et découvert ce que vous pouvez emprunter et ce que la banque accepte de vous prêter. Mais êtes-vous d’accord avec ça?
Vous avez peut-être d’autres projets (voyages, sorties, études, etc.) qui sont des choses à prendre en compte dans votre budget personnel et qui ne sont pas considérés par les banques. C’est pourquoi vous devez vous aligner sur vos priorités et déterminer en fonction de votre budget personnel si vous désirez emprunter tout ce que la banque vous permet d’emprunter.
Nous y voilà. Parfois, nous avons tous les paramètres bien alignés, mais il nous manque la fameuse mise de fonds.
S’il est souhaitable de viser 20%, cela peut être plus difficile lors d’une première acquisition. En dessous de 20%, on peut se faire assurer tant qu’on respecte une mise de fonds minimale de 5%.
Au Québec, la plupart des emprunteurs font affaire avec la SCHL (Société Canadienne d'Hypothèques et de Logement). C’est une assurance obligatoire lorsque la mise de fonds est inférieure à 20% du prix de votre maison et elle protège le prêteur en cas de défaut de paiement de votre part.
Utilisez cette calculatrice pour établir le coût de l’assurance.
Notez que l’assurance sera incluse dans votre prêt hypothécaire tant et aussi longtemps que vous ne serez pas en mesure de contracter une hypothèque sur une maison avec une mise de fonds de 20%.
Vous ne la verrez pas vraiment passer, mais sachez que vous la payerez, peu importe le temps que vous l’utiliserez.
Prenons l’exemple où vous achetez une maison de 400 000$ avec une mise de fonds de 5%. Vous allez payer 15 200$ d’assurance (additionné à votre prêt amorti sur 20 ou 25 ans).
Le “hic” est que si vous revendez votre maison, disons un an plus tard, personne ne vous remboursera quoi que ce soit. Vous aurez donc payé 15 200$ pour être assuré pendant 12 mois alors que ce montant aurait pu vous assurer pour plusieurs années.
On n’a pas nécessairement le choix, mais c’est quand même quelque chose à savoir si on planifie de ne pas demeurer longtemps dans notre nouvelle maison.
Si vous n’avez pas de mise de fonds pour l’achat d’une maison neuve, un courtier ou un conseiller hypothécaire peuvent vous aider. De plus, prenez le temps d’explorer les programmes gouvernementaux existants. Certains sont vraiment intéressants. Il faut en parler avec votre conseiller.
Par ailleurs, commencez à économiser de manière proactive en mettant de côté une partie de votre revenu chaque mois. Cela peut prendre du temps, mais c'est une méthode fiable pour constituer une mise de fonds.
Une autre piste qui est de plus en plus explorée est celle de l’aide d’un parent ou d’un proche. Le marché immobilier a vraiment beaucoup augmenté ces dernières années. Ce qui est un problème pour ceux qui veulent devenir propriétaires pour la première fois l’est moins pour les autres.
Il se peut que vos parents ou un proche aient vu la valeur de leur maison augmenter de 30 %, voire davantage. C’est parfois possible de leur demander de contracter un petit emprunt hypothécaire sur leur prise de valeur et vous prêter l’argent pour votre mise de fonds. Tout dépend de votre lien et votre entente.
L’étape suivante, c’est de vérifier la qualité de notre crédit. Il y a évidemment très peu de gens qui sont capables de payer une maison comptant à 100%. Et de toute façon, ce n’est peut-être même pas une bonne idée.
Le crédit est presque incontournable dans un investissement immobilier bien pensé.
La cote de crédit est en fait un chiffre calculé à partir de votre historique financier et qui guide les prêteurs à mieux connaître le niveau de risque de vous prêter de l’argent.
Une cote de crédit plus élevée équivaut à une meilleure cote de crédit, ce qui suscite un intérêt accru de la part des prêteurs pour vous accorder le montant dont vous avez besoin, et ce, avec des conditions plus avantageuses.
Les cotes de crédits varient généralement entre 300 et 900 points.
Plusieurs comportements peuvent influencer votre cote de crédit qui varie constamment dans le temps.
Et attention, les demandes de crédit que vous faites ont aussi un impact négatif.
Mais parlons de positif…
La cote de crédit minimale requise est de 680. Si, pour diverses raisons qui vous sont propres, votre cote actuelle ne répond pas à cette exigence, la bonne nouvelle est que vous pouvez l'améliorer progressivement en adoptant de bonnes habitudes chaque mois.
On ne cessera d’être étonné de rencontrer des clients qui nous assurent avoir les moyens financiers pour acheter les maisons que nous leur proposons.
Certains signent même leur contrat en nous assurant qu’ils nous transmettront les préautorisations dans les jours qui viennent. Et hop… ils s’effondrent en apprenant qu’ils ne sont même pas proches d’obtenir un prêt. C’est un peu humiliant et nous voyons même l’impact négatif sur certains couples. Tellement dommage, car c’est si simple à éviter.
Il existe des outils pour vérifier très simplement votre cote de crédit par vous-même. Nous recommandons Crédit Karma qui est un outil gratuit et en français et que vous pouvez utiliser sans risque d’altérer votre cote de crédit.
Crédit Karma fait son argent en vous proposant des prêteurs, cartes de crédit, etc., mais rien ne vous oblige à y donner suite. Tout se fait sur le Web. Vous n’avez besoin de parler à personne.
Vous avez utilisé chacune des calculatrices et vous pensez bien comprendre ce qu’il faut faire? C’est parfait. Ce serait tentant d’aller voir les maisons neuves tout de suite n’est-ce pas? Nope… si possible, commencez par une visite à votre courtier ou conseiller hypothécaire pour valider vos calculs.
Si vous êtes effectivement qualifiés pour un montant donné, vous pouvez demander une lettre de préqualification. Vous pourrez ainsi rendre vos visites plus efficaces et éviter de vous emballer sur des projets qui ne vous correspondent pas.
Les vendeurs de maisons vous donneront beaucoup plus de services et pourront beaucoup mieux vous conseiller. Dans le marché d’aujourd’hui, tout le monde étant tellement occupé, une lettre de préqualification va vous ouvrir bien des portes.
Vous n’êtes pas qualifiés pour ce que vous souhaitez parce qu’il y a un petit truc agaçant que les calculatrices n’ont pas capté? Votre courtier vous donnera différentes façons d'y parvenir. Il peut notamment s’agir d’éliminer une voiture, de rembourser telle carte de crédit inutile, d’augmenter la mise de fonds de X $, etc.
Lorsque vous saurez exactement ce que vous avez à faire, avec un peu de discipline vous pourrez vivre votre rêve peut-être bien plus tôt que vous ne le pensez. En tout cas, plus tôt que si vous n’avez pas d’objectif précis!
Le courtier hypothécaire reçoit sa rémunération de la part de la banque au moment où vous aurez contracté votre prêt. Cette rémunération varie généralement entre 0.5% et 1.2% du montant du prêt.
Le conseiller hypothécaire lui ne travaille que pour une seule banque et sa rémunération peut être constituée de salaire et de commissions.
Le courtier représente donc plusieurs institutions et le conseiller travaille pour une seule.
Au début, nous étions d’avis que la logique suggère qu’un courtier est préférable à un conseiller, car le courtier connaît les produits de plusieurs institutions. Mais dans la pratique, on s’est rendu compte que le conseiller connaissait tellement en profondeur son institution financière qu’il savait exactement quoi faire pour qualifier certains dossiers plus problématiques.
En fait, chacun a ses avantages, mais avant tout, ce qui prime c’est l’individu.
A ce propos, chez Développements DEP, nous travaillons en étroite collaboration avec Maxime, un professionnel qui connaît parfaitement les produits hypothécaires et à l’écoute. Le bon courtier est une perle rare.
Il peut vous sauver pas mal d’argent et possiblement vous proposer un plan qui vous qualifiera pour votre rêve, là où un autre échouera. Si vous désirez les coordonnées de Maxime, appelez-nous. Nous vous mettrons en contact avec plaisir.
En définitive, pour bien vous préparer financièrement à l'achat d'une maison neuve, vous devez évaluer votre capacité d'emprunt hypothécaire, vous assurer que le versement hypothécaire s'inscrit dans votre budget, examiner attentivement les frais d'assurance hypothécaire, calculer votre cote de crédit, et enfin rencontrer un courtier ou un conseiller hypothécaire pour valider vos calculs et obtenir une lettre de préautorisation.
De plus, nous vous encourageons vivement à utiliser les outils disponibles en ligne pour effectuer ces évaluations par vous-même, ce qui vous permettra de gagner du temps et d'être mieux préparé dès le début de votre recherche de maison neuve.
Enfin, n'oubliez pas la prochaine étape cruciale: visiter les différents projets résidentiels pour choisir la maison neuve qui correspond à vos besoins.
Pour commencer dès maintenant, n'hésitez pas à parcourir nos projets résidentiels. Votre nouvelle maison vous attend!