Prêteur Privé Pour Acheter une Maison: Ce qu’il Faut Savoir

Un prêteur privé est un individu ou une entité qui prête de l'argent à des particuliers ou à des entreprises, en dehors du système bancaire traditionnel. Ce peut être un ami, un membre de votre famille, un investisseur privé ou une société de prêt privée.

Généralement, le financement via un prêteur privé est plus souple, puisque contrairement à votre banquier, ce dernier peut tolérer un mauvais crédit ou un apport faible. Cependant, le remboursement se fera à un taux plus élevé que les taux bancaires traditionnels, en raison du risque accru.

Dans cet article, vous allez découvrir tout ce qu'il faut savoir avant de faire appel à un prêteur privé pour acheter une maison, ainsi que des conseils pour choisir un professionnel fiable.

Pourquoi choisir un prêteur privé?

Lorsque vous envisagez un prêt hypothécaire, mais que votre situation ne correspond pas aux critères stricts des banques, le prêt privé constitue une option pour mener à bien votre achat immobilier.

Voici quelques avantages potentiels de cette solution de financement alternative:

Critères d'admissibilité plus souples

Vous avez accès au financement pour votre investissement, même avec:

• une mauvaise cote de crédit,
• un apport faible,
• des revenus irréguliers,
• des antécédents de défaut de paiement.

C'est un réel avantage si vous êtes par exemple un travailleur autonome ou un nouvel immigrant.

Processus d'approbation rapide

Vous pouvez obtenir des fonds plus rapidement pour concrétiser votre projet immobilier. C'est donc idéal pour les situations urgentes où vous ne pouvez pas vous plier au processus plus lent et bureaucratique des banques traditionnelles.

Lire aussi: Délais pour obtenir une hypothèque: Comprendre le processus et les attentes

Options de financement personnalisées

Les personnes qui se tournent vers des prêteurs privés pour une demande de financement bénéficient de conditions de prêt sur mesure. Cela inclut notamment des paiements d'intérêts seulement ou des remboursements flexibles.

Soutien aux projets immobiliers à risque pour les banques

Les banques traditionnelles appliquent des critères d'admissibilité stricts et peuvent être réticentes à financer des projets jugés trop complexes, incertains ou comportant un niveau de risque élevé.

Cela inclut par exemple:

• Le flip immobilier: Acquisition d'une propriété pour la rénover et la revendre rapidement avec un profit.
• Les conversions en condominiums: Transformation d'un immeuble en plusieurs unités de condominiums individuels.
• Les constructions neuves: Financement de la construction d'une nouvelle maison ou d'un nouvel immeuble.

A lire aussi: Maison neuve vs maison ancienne: Que choisir?

Effet de levier financier

En empruntant pour investir dans un projet immobilier, vous réduisez votre mise de fonds et amplifiez le potentiel de votre investissement.

Pour bien comprendre ce dernier avantage, imaginons que vous ayez 200 000 $ pour acheter et rénover une maison afin de la revendre. Si cela vous rapporte 20 000 $, votre rendement s'élève à 10 %. A défaut, vous pouvez n'utiliser que 100 000 $ de vos fonds propres et obtenir les 100 000 $ restants via un prêt hypothécaire privé. Si le projet génère toujours 20 000 $ de profit, votre rendement grimpe à 20 %.

Il faut reconnaître que ce serait dommage de ne pas pouvoir profiter de cet effet de levier financier simplement parce que vous n'êtes pas admissible à un crédit bancaire.

Toutefois, n'oubliez pas de prendre en compte les frais (variables selon le prêteur et les conditions du prêt) qui réduiront votre rendement final.

Comment fonctionne le prêt privé? 

Les prêts privés partagent des principes fondamentaux de fonctionnement avec les prêts bancaires traditionnels, en ce qui concerne:

• l'engagement contractuel,
• le remboursement du capital et des intérêts,
• le respect des conditions du contrat.

Toutefois, il y a quelques particularités:

Objet d’une demande de prêt privé

Ces prêts servent principalement à financer des propriétés immobilières. Cependant, ils peuvent aussi, dans des cas rares, être utilisés pour des besoins d'affaires, comme l'achat de certains articles onéreux pour votre entreprise.

Analyse du dossier de la demande

L'étape d'évaluation et d'approbation d'un prêt privé implique une analyse minutieuse du projet immobilier et de la situation financière de l'emprunteur.

En l'absence des critères rigides des banques, les prêteurs privés évaluent chaque projet individuellement en tenant compte de:

• La solidité du plan d'affaires et des projections financières,
• La valeur et le potentiel du bien immobilier,
• L'expérience et la capacité de l'emprunteur,
• Le niveau de risque associé au projet.

Offre de prêt détaillée et signature du contrat

En cas d'approbation, le prêteur vous présente une offre de prêt détaillée, comprenant:

• Taux d'intérêt
• Période de remboursement
• Garanties exigées.

Tout comme les institutions bancaires, le prêteur privé a besoin de protéger son investissement. Les types de garanties requises dans ce sens incluent une hypothèque sur le bien immobilier ou d'autres actifs.

Par ailleurs, le contrat de prêt hypothécaire privé devrait être légalisé, notarié et enregistré auprès du gouvernement (Registre foncier) pour garantir la sécurité de la transaction.

Remboursement du prêt privé

En général, le prêteur privé exige une certaine mise de fonds de la part de l'emprunteur. Ainsi, le prêt ne couvrira pas la totalité de la valeur de votre propriété. Étant donné le risque plus élevé pour le prêteur, les taux d'intérêt sont aussi, dans la majorité des cas, plus élevés que ceux des banques traditionnelles.

Cependant, vous aurez une grande flexibilité en ce qui concerne les modalités de remboursement. Vous pouvez choisir de:

• Rembourser uniquement les intérêts.
• Établir un terme de 3 mois minimum ou plus.
• Rembourser le prêt avant la fin du terme sans pénalité (contrairement aux banques).

Quels sont les risques et inconvénients potentiels lorsqu’on passe par un prêteur privé?

Certes, les prêts privés peuvent offrir une solution de financement pour certains emprunteurs exclus du système bancaire traditionnel. Cependant, vous devriez soupeser attentivement les inconvénients et risques potentiels avant de vous engager dans un tel contrat.

En voici quelques-uns:

• Taux d'intérêt élevés (parfois deux à trois fois supérieurs): Cela se traduit par des mensualités plus importantes et un coût global du financement plus élevé sur la durée du prêt.
• Approbation non axée sur la capacité de remboursement: Contrairement aux prêts hypothécaires traditionnels, où l'approbation repose principalement sur votre capacité à rembourser le prêt, les prêteurs privés vont prioriser la valeur et l'emplacement de votre maison.
• Risque de saisie immobilière accru: En cas de non-paiement des mensualités, les prêteurs privés sont plus susceptibles de saisir le bien immobilier mis en garantie pour recouvrer leurs fonds. Cela signifie que l'emprunteur risque de perdre sa propriété s'il rencontre des difficultés financières.
• Absence de réglementation fédérale: Contrairement aux prêts hypothécaires réglementés par le gouvernement fédéral, les prêts hypothécaires privés ne bénéficient d'aucune protection réglementaire.
• Frais supplémentaires: En plus des intérêts, il y a des frais de courtage, frais juridiques et frais d'évaluation qui viennent s'ajouter au coût total du financement. Cela peut s'élever à des milliers de dollars.
• Durées de remboursement courtes: Alors qu'un prêt hypothécaire classique peut s'étendre sur 25 à 30 ans, les prêts privés se limitent souvent à 3 à 5 ans. Il en découle des mensualités plus élevées et une pression accrue pour rembourser l'emprunt rapidement.
• Options de prêts capitalisés à l'échéance: Certains prêteurs vous permettent de rembourser uniquement les intérêts courus chaque mois. À l'échéance, vous vous retrouvez donc avec la même dette qu'au départ, sans avoir progressé dans le remboursement du capital.

Dans ce dernier cas, notez aussi que le fait de ne pas rembourser le capital pendant la durée du prêt entraîne une accumulation des intérêts, augmentant ainsi le coût total du financement.

Ainsi, avant de vous tourner vers un prêteur privé, n'hésitez pas à vérifier s'il est difficile ou non d'obtenir une hypothèque pour une maison neuve. Il faut aussi évaluer attentivement les conditions, sans oublier vos capacités financières et vos objectifs.

Comment savoir si un prêteur privé est fiable? (+ astuces pour bien choisir)

Pour évaluer la fiabilité d'un prêteur privé et faire le bon choix, vous devez:

• Rechercher l'historique et l'expérience du prêteur avant de divulguer des informations financières.
• Éviter les sites Web ou messages via infolettre, et contacter directement l'entreprise pour confirmer sa légitimité.
• Être méfiant vis-à-vis des offres provenant de comptes personnels plutôt que d'adresses email professionnelles.
• Scruter les signes de fautes d'orthographe, de grammaire et de présentation non professionnelle dans les communications.
• Vous méfier des prêteurs qui n'ont pas d'adresse physique ou qui cachent leurs coordonnées.
• Éviter les prêteurs qui exigent des paiements avant l'octroi du prêt, exercent une pression excessive ou vous poussent à prendre une décision hâtive.
• Rechercher des preuves que le prêteur est bien établi et réputé dans son domaine.
• Rester prudent face aux promesses de prêts sans vérification de crédit.
• Vous assurer que l'investisseur privé est également représenté par un courtier agréé, si vous passez par un courtier.
• Vérifier que le courtier ou l'associé hypothécaire est inscrit auprès de la FCNB (Commission des services financiers et des services aux consommateurs).

Choisissez un prêteur privé fiable pour acheter votre maison de rêve

Le crédit privé peut être obtenu d'un individu ou d'une entité qui prête de l'argent à des particuliers ou à des entreprises, en dehors du système bancaire traditionnel. C'est une solution alternative pour acheter votre maison, même avec une mauvaise cote de crédit, un apport faible ou des antécédents de défaut de paiement.

Les prêteurs privés fonctionnent un peu comme les banques, sauf qu'ils peuvent prendre plus de risques, ce qui explique leurs taux d'intérêts élevés et leur durées de remboursement courtes.

Puisque les prêts hypothécaires privés ne bénéficient d'aucune protection réglementaire, vous devriez choisir votre prêteur sur la base de sa crédibilité. Assurez-vous aussi de maîtriser le budget de votre projet, ainsi que votre capacité de remboursement.

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