Comment Obtenir une Hypothèque? (Guide Pas à Pas)

Une hypothèque est une sûreté réelle immobilière qui garantit le remboursement d'un prêt immobilier. En d'autres termes, elle donne à la banque le droit de saisir et de vendre la maison financée par le prêt si vous ne parvenez pas à rembourser vos mensualités.

C'est pourquoi il est important de bien négocier et comprendre les conditions du prêt hypothécaire avant de signer le contrat. Ce guide détaillé vous explique comment obtenir une hypothèque en suivant 6 étapes simples.

1. Évaluer votre santé financière

Lorsque vous voulez obtenir un prêt hypothécaire, il est essentiel d'avoir une bonne vue d'ensemble sur votre santé financière. En effet, un emprunt bancaire peut accroître votre qualité de vie, ou lui nuire considérablement si vous avez surestimé vos capacités financières.

Voici quelques opérations que vous devrez réaliser dans le cadre de l'obtention d'un financement pour votre nouvelle maison:

Calcul du ratio d'endettement

Cela permet d'évaluer votre capacité à rembourser le prêt en fonction de vos revenus et de vos charges. Un ratio d'endettement élevé peut en effet constituer un risque de défaut de paiement.

Le calcul est simple:

Ratio d'endettement = (Charges mensuelles / Revenus nets) x 100

En général, le ratio d'endettement ne doit pas dépasser 33% pour obtenir un prêt destiné à un achat immobilier. Un ratio plus élevé peut réduire vos chances ou vous imposer un taux d'intérêt plus élevé.

N'oubliez pas de prendre en compte les charges liées au nouveau bien immobilier (assurance habitation, taxes foncières, etc.). Pour bien vous préparer financièrement à l’achat d’une maison neuve, ne manquez pas de lire notre article dédié au sujet.

Evaluation du score de crédit

Le scoring bancaire est un système d'évaluation qui permet aux banques d'estimer la solvabilité d'un emprunteur. Il s'agit d'une note qui vous est attribuée selon plusieurs critères, y compris:

• revenus,
• charges,
• antécédents de crédit,
• situation professionnelle.

Cette note permet aux banques de déterminer le risque de non-remboursement du prêt et d'adapter les conditions de l'offre en conséquence.

Ainsi, avec un score élevé, vous pouvez obtenir un taux d'intérêt compétitif et de meilleures conditions de prêt. À l'inverse, un score faible peut entraîner un refus de crédit ou des conditions moins favorables.

Notez que les banques utilisent divers modèles statistiques pour transformer vos données personnelles et financières en une évaluation du risque de crédit. La valeur peut donc varier en fonction des informations utilisées, de la formule de calcul et de la société qui fournit la côte.

Commencez à améliorer votre score de crédit

Puisque le calcul de votre score de crédit ne suit pas une formule fixe, le mieux que vous puissiez faire c'est de prendre des mesures pour l'optimiser.

Voici quelques conseils efficaces dans ce sens:

• Évitez les découverts et retards de paiement: Un historique de paiement impeccable est crucial pour un bon score.
• Soldez vos crédits en cours: Rembourser vos prêts existants avant d'en contracter de nouveaux diminue votre taux d'endettement et montre votre capacité à gérer vos finances.
• Assurez un reste à vivre confortable: Les banques analysent votre capacité à rembourser après avoir géré vos charges fixes. Un reste à vivre suffisant les rassure et renforce votre score.

2. Choisir le type d’hypothèque qui vous convient

Lorsque vous demandez un prêt, votre prêteur peut vous proposer les hypothèques suivants:

Hypothèque à taux fixe

Un taux d'intérêt fixe offre une tranquillité d'esprit indéniable, car il reste constant pendant toute la durée de votre terme.

Obtenir un prêt hypothécaire à taux d'intérêt fixe est une bonne idée si vous:

• Voulez que vos mensualités restent identiques pour faciliter la planification budgétaire et réduire les surprises.
• Voulez connaitre à l'avance le montant total du capital que vous aurez remboursé à la fin de votre terme.
• Pensez que les taux du marché vont augmenter; un taux fixe vous protège alors contre les fluctuations et garantit un coût stable.

Taux d'intérêt variable

Si vous êtes prêt à assumer un risque pour des économies potentielles, un taux variable peut être intéressant. Vous pouvez envisager ce type de prêt hypothécaire lorsque vous êtes à l'aise avec l'incertitude et capable de gérer des variations de mensualités.

En outre, des options existent pour limiter le risque, comme les:

• Paiements fixes avec un taux variable: Si le taux d'intérêt augmente, une plus grande part de votre paiement est consacrée aux intérêts, réduisant le remboursement du capital. A l'inverse, une baisse du taux favorise le remboursement du capital.
• Paiements ajustables: Vos mensualités varient en fonction des fluctuations de taux d'intérêt. Toutefois, la banque dédie un montant fixe de chaque paiement au capital afin que vous puissiez rembourser une portion définie à la fin du terme.

Hypothèque hybride ou combinée

Elle offre une alternative entre les taux fixes et variables, combinant une portion de prêt à taux fixe et une autre à taux variable. Ainsi, vous pouvez profiter des avantages des deux options. Vous êtes protégé contre les hausses de taux, tout en profitant de baisses potentielles.

Cependant, la structure hybride peut complexifier la gestion de votre prêt, et le transfert à un autre prêteur peut s'avérer plus difficile.

Un conseiller pourra vous aider à déterminer la formule qui convient le mieux à votre situation.

3. Déterminer votre budget pour l'hypothèque

Dès lors que vous avez résolu les questions relatives au type de taux d'intérêt, vous pouvez commencer à déterminer votre budget. Cela passe par l'évaluation du montant que vous pouvez vous permettre d'emprunter, ainsi que de votre mise de fonds.

Calcul de la capacité d'emprunt

C'est le critère le plus important pour obtenir un prêt hypothécaire. Il ne se limite pas à la simple capacité de payer l'hypothèque chaque mois. Il s'agit d'une évaluation globale de votre situation financière et de votre capacité à assumer l'ensemble des charges liées à la nouvelle propriété.

Plusieurs éléments sont pris en compte, y compris vos:

• Revenus: Il s'agit de votre capacité à générer un revenu stable et suffisant pour couvrir les mensualités hypothécaires et les autres charges.
• Dettes: Le montant de vos dettes existantes, y compris prêts auto, cartes de crédit et prêts étudiants, est examiné pour déterminer votre ratio d'endettement.
• Charges: Les taxes foncières, les frais de chauffage et les frais de copropriété (le cas échéant) sont aussi pris en compte pour évaluer votre capacité à gérer les dépenses liées à la propriété.

Vous pouvez utiliser l'outil de calcul de capacité budgétaire disponible sur notre site web pour savoir si vous pouvez passer à l'étape suivante.

Avant d'emprunter, il est aussi important de vivre quelques temps avec votre budget projeté comme si vous étiez déjà propriétaire. Ceci vous permettra de tester votre capacité à assumer les mensualités et les autres charges liées à votre futur logement.

Importance de l'apport personnel

L'apport personnel ou la mise de fonds correspond à l'acompte que vous versez pour l'achat d'une maison. Le prêteur déduira ce montant du prix d'achat, et le solde sera financé par votre prêt hypothécaire.

Le montant minimum requis dépend du prix de la maison. S'il est inférieur à 20%, vous aurez généralement besoin d'une assurance prêt hypothécaire.

En outre, plus votre mise de fonds est importante, plus votre emprunt sera petit. Cela vous permettra de réduire considérablement vos frais d'intérêt et d'économiser des milliers de dollars. De ce fait, épargnez le plus possible en amont de votre projet immobilier.

Passer le test de résistance

C'est une simulation qui vise à s'assurer que vous pouvez rembourser votre prêt hypothécaire même si les taux d'intérêt augmentent. Elle est obligatoire pour obtenir un prêt hypothécaire auprès d'une banque ou d'un autre prêteur sous réglementation fédérale.

Le prêteur utilise le taux d'intérêt le plus élevé entre 5,25% et le taux d'intérêt négocié plus 2%. Il calcule ensuite vos mensualités hypothécaires basées sur ce taux. Vous devez démontrer que vous pouvez vous permettre ces paiements.

4. Choisir le prêteur et rassembler les documents nécessaires

Maintenant que vous êtes prêt à effectuer votre demande, il est probable que vous ne sachiez pas quel prêteur choisir. Naturellement, vous devez prioriser une grande institution financière, connue pour son sérieux et son professionnalisme.

L'idéal est de commencer par votre banque actuelle, puisque votre conseiller a un accès direct à vos finances et à votre cote de crédit. Cela lui permet de proposer une solution de financement rapide et personnalisée.

Vous devrez apprêter des documents liés à votre:

• Situation financière: relevés bancaires des trois derniers mois, talon de paie, preuve de dépôt au compte, avis de cotisation fédéral, lettre de l’employeur, etc.
• Projet immobilier: offre d'achat, contrat préliminaire, fiche descriptive de la propriété, estimations des frais de rénovation, lettre de préautorisation (le cas échéant), etc.

Puisque le taux d'intérêt de votre prêt hypothécaire peut varier d'une banque à l'autre, n'hésitez pas à envisager d'autres banques.

Vous manquez de temps pour effectuer vos investigations? Alors, un courtier hypothécaire peut se charger de trouver pour vous les meilleures offres et vous soumettre une liste de prêteurs hypothécaires prêts à vous proposer un emprunt.

En outre, les prêteurs privés sont une alternative lorsque vous avez une mauvaise cote de crédit, aucune mise de fonds ou des revenus irréguliers. Cependant, les prêts hypothécaires privés se distinguent des prêts bancaires traditionnels par leur durée de remboursement plus courte.

5. Comprendre et négocier l'offre de prêt hypothécaire

Pour négocier votre prêt hypothécaire, il est essentiel de comprendre le marché. Le taux d'intérêt est le principal levier de négociation, il dépend de votre profil d'emprunteur, de la durée du prêt, ainsi que du contexte économique.

Il ne faut pas vous fier aux taux affichés, mais au TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui inclut tous les frais. Cela permet de meilleures comparaisons et négociations.

Appliquez les idées abordées jusqu'ici pour préparer un dossier solide et mettre en avant vos points forts. Cela peut inclure:

• Un apport personnel élevé,
• Un taux d'endettement en dessous de la moyenne,
• Des revenus importants,
• Une gestion efficace de vos finances personnelles.

Si un bon profil inspire confiance à la banque et facilite l'obtention d'un prêt, vous devriez aller bien au-delà pour maximiser vos chances de négocier.

Il faut savoir que les banques utilisent les prêts immobiliers comme appâts pour attirer des clients à fort potentiel. N'hésitez donc pas à mettre en avant vos atouts, tels qu'une situation professionnelle stable, des revenus confortables ou un patrimoine élevé.

En outre, la possibilité de souscrire à d'autres produits renforce votre position. Par exemple, mentionnez vos intentions futures, comme l'ouverture d'autres comptes ou l'investissement en bourse.

6. Finaliser l'hypothèque

Une fois votre demande de financement acceptée, les prochaines étapes sont la signature de documents officiels comme:

• l'acte de vente,
• l'acte d'hypothèque,
• l'ajustement des taxes.

Votre notaire ou avocat enregistre la propriété à votre nom et la banque lui verse les fonds pour payer le vendeur.

Par ailleurs, votre conseiller reste disponible pour vous accompagner dans la gestion de votre prêt hypothécaire. Il peut vous aider à modifier votre hypothèque (accélérer les versements, etc.) ou encore vous guider dans l'évaluation de l'assurance prêt pour protéger votre hypothèque en cas d'imprévu.

Conseils pour gérer efficacement votre hypothèque

Les emprunteurs avec une assurance hypothécaire peuvent obtenir des taux d'intérêt plus avantageux. Cependant, son intérêt s'étend à la gestion globale de votre hypothèque. En effet, elle couvre vos mensualités en cas de décès, d'invalidité ou de perte d'emploi.

Autrement dit, lorsqu'il y a défaut de paiement, l'assurance hypothécaire indemnise votre prêteur pour le montant impayé du prêt. Ainsi, vous protégez votre famille et votre patrimoine en cas de situation difficile. Utilisez notre simulateur gratuit pour évaluer vos frais d’assurances hypothécaires.

Voici d'autres bonnes idées pour gérer efficacement votre prêt hypothécaire:

• Choisir la bonne fréquence de versement: Des versements plus fréquents (hebdomadaires, bimensuels) réduisent le capital plus rapidement et diminuent les intérêts payés.
• Effectuer des paiements supplémentaires: Utilisez des primes, des remboursements anticipés ou des versements forfaitaires pour accélérer le processus.
• Envisager un refinancement: Si les taux d'intérêt baissent après la souscription de votre prêt, explorez la possibilité de le refinancer.

Obtention d'une hypothèque dans les situations particulières

Obtenir un prêt hypothécaire peut être plus difficile pour les personnes qui se trouvent dans des situations particulières, comme celles qui:

• empruntent pour la première fois,
• ont un mauvais crédit,
• effectuent une renégociation ou un refinancement.

Cependant, il existe des options pour ces personnes.

Acheteurs pour la première fois

Les conditions d'accès à la propriété pour les primo-accédants s'améliorent pour leur offrir plus de flexibilité. Dès le 1er août 2024, la durée maximale des hypothèques pour l'achat d'une première maison neuve passe de 25 à 30 ans.

En plus, le gouvernement canadien et les provinces offrent divers programmes d'aide aux acheteurs d'une première propriété. Ceux-ci peuvent prendre la forme de subventions, de prêts hypothécaires à taux d'intérêt réduit, d'exemptions fiscales et de réductions de frais.

Voici quelques exemples:

• Crédit d'impôt pour l'achat d'une première habitation (CIAPH): C'est un crédit d'impôt non remboursable allant jusqu'à 1 500 $.
• Régime d'accession à la propriété (RAP): Il s'agit d'un retrait de 60 000 $ par année de vos REER pour acheter ou construire une propriété admissible.
• Crédit d'impôt pour la TPS/TVH pour l'achat d'une habitation neuve: C'est un remboursement partiel de la TPS ou de la TVH payée sur l'achat d'une habitation neuve.

Les définitions des programmes d'aide aux primo-accédants varient selon les provinces. Un expert juridique peut vous aider à déterminer votre éligibilité aux programmes d'aide disponibles.

Hypothèque avec un mauvais crédit

La cote de crédit varie entre 300 et 900, 300 étant un mauvais score et 700 un bon score.

Il existe des options pour obtenir un prêt hypothécaire avec un mauvais crédit. Cependant, il est important de bien vous préparer et de comparer les différentes solutions.

Voici quelques conseils pratiques dans ce sens:

• Économisez pour une mise de fonds importante et démontrez votre situation financière stable.
• Utilisez l'équité de votre propriété actuelle pour financer votre nouvel achat.
• Surveillez vos paiements, l'utilisation de votre carte de crédit et le nombre de demandes de crédit pour améliorer votre cote de crédit.
• Privilégiez une propriété de qualité moyenne à bonne pour maximiser vos chances.
• Démontrez un revenu fiable avec vos avis de cotisation ou une moyenne salariale d'entreprise.
• Augmentez vos chances d'acceptation avec une preuve d'emploi stable.
• Envisagez un prêteur alternatif si vous ne pouvez pas attendre l'amélioration de votre cote de crédit.

Renégociation ou refinancement

Lorsque vos besoins viennent à changer ou que vous trouvez un meilleur taux d'intérêt auprès d'un autre prêteur, vous pouvez refinancer votre contrat de prêt.

En cas d'hypothèque ouverte, il n'y a pas de pénalité. Mais s'il s'agit d'une hypothèque fermée, la pénalité de remboursement anticipé peut vous coûter des milliers de dollars. Comparez les coûts et les avantages, puis assurez-vous que les économies valent la peine.

A défaut de changer de prêteur, vous pouvez renouveler votre hypothèque ou négocier un taux d'intérêt plus bas avec votre prêteur actuel.

Obtenez votre hypothèque au meilleur taux

Lorsque vous voulez obtenir un prêt hypothécaire, il est essentiel d'avoir une bonne vue d'ensemble sur votre santé financière. Dès lors que vous avez résolu les questions relatives au type de taux d'intérêt, vous pouvez commencer à déterminer votre budget.

Puisque le taux d'intérêt de votre prêt hypothécaire peut varier d'une banque à l'autre, ne vous limitez pas à votre banquier actuel. Envisagez aussi de vous faire accompagner par un courtier expérimenté, car ce dernier peut vous aider à négocier votre prêt et à obtenir le meilleur taux possible.

Pour aller plus loin,  voici des conseils pour obtenir la bonne hypothèque selon votre projetafin de donner forme à votre maison de rêves.