
6 Différents Types de Financement Pour l'Achat d'un Bien Immobilier

Le financement est la pierre angulaire de tout projet immobilier. Il détermine non seulement votre capacité d'achat, mais aussi le type de bien auquel vous pouvez prétendre. Un financement bien planifié vous permet de réaliser votre rêve immobilier en toute sérénité, en évitant le surendettement et en profitant des meilleures conditions du marché.
Il est donc crucial de bien comprendre les différentes options de financement disponibles et de choisir la solution la plus adaptée à votre situation financière et à vos objectifs à long terme.
Dans cet article, nous allons aborder 6 types de financement pour l'achat d'un bien immobilier.
1. Demander un prêt hypothécaire à la banque pour acquérir un bien immobilier
Bien que l'achat comptant soit possible, la plupart des acquéreurs optent pour un prêt hypothécaire. Assurez-vous au préalable de maîtriser les avantages et les inconvénients d'une hypothèque au Canada.
Voici d’autres points importants à considérer:
L'évaluation du budget
Avant de vous lancer dans la recherche de votre maison idéale, il est primordial d'évaluer votre capacité d'emprunt afin de cibler les biens immobiliers correspondant à votre budget. La SCHL recommande de limiter vos frais d'occupation (mensualités, taxes, chauffage) à 32 % de vos revenus annuels bruts.
La durée maximale d'un prêt hypothécaire est généralement de 25 ans, mais des prêts sur 30 ans sont possibles sous certaines conditions, notamment pour les personnes qui achètent leur première maison. Les taux d'intérêt diffèrent selon la durée du prêt.
Le choix du type de taux d'intérêt
Le taux d'intérêt de votre prêt, négociable avec votre banque, dépendra du taux directeur de la Banque du Canada, qui a connu une forte hausse ces dernières années pour contrer l'inflation. Le choix entre un taux fixe et un taux variable mérite réflexion. La récente augmentation des taux a rappelé les risques liés aux taux variables, dont les remboursements fluctuent avec le taux directeur.
Gardez aussi à l'esprit qu'un prêt à taux fixe doit être renégocié tous les cinq ans maximum. Les avantages d'un taux fixe sont donc temporaires, et il peut être nécessaire de vous adapter à de nouvelles conditions de marché lors du renouvellement.
Vous pourrez y voir plus clair après avoir parcouru notre guide sur le fonctionnement du prêt hypothécaire.
L'importance de la préapprobation hypothécaire
Obtenir une préapprobation hypothécaire est souvent une étape cruciale, voire indispensable, pour visiter des propriétés. Pour cela, vous devrez prévoir une mise de fonds d'au moins 5 % du prix d'achat, mais l'idéal est d'atteindre 20 % pour éviter l'assurance prêt hypothécaire obligatoire en dessous de ce seuil.
Une fois votre budget défini, prenez rendez-vous avec votre conseiller financier. Il évaluera votre situation et vous délivrera une préapprobation hypothécaire en fonction de:
- vos revenus,
- votre capacité de remboursement,
- votre cote de crédit.
Les différentes options de prêt hypothécaire
Pour prendre une certaine avance dans votre projet de prêt immobilier, vous devez aussi comprendre les différentes options de prêt hypothécaire. À ce propos, découvrez plus de conseils et stratégies dans notre article sur le remboursement d'un prêt hypothécaire.
Par exemple, le taux d'intérêt d'une hypothèque fermée est généralement plus bas que celui d'une hypothèque ouverte. Cependant, vous risquez de payer des frais pour les remboursements anticipés.
De son côté, l'hypothèque subsidiaire, qui permet d'emprunter un montant supérieur au prêt initial, évite les frais de refinancement ou de réinscription de l'hypothèque. Sauf qu'il peut être plus complexe à comprendre.
2. Utiliser la marge de crédit hypothécaire pour financer son investissement immobilier
La plupart des institutions financières proposent une option de financement flexible, appelée marge de crédit hypothécaire, combinée à une hypothèque à terme fixe. Cette solution vous permet d'utiliser une partie de la valeur de votre maison comme garantie pour obtenir une marge de crédit, tout en bénéficiant d'un prêt hypothécaire classique.
Fonctionnement de la marge de crédit hypothécaire
Contrairement à un prêt hypothécaire traditionnel, la marge de crédit n'impose pas de montant fixe à rembourser. Vous ne payez que les intérêts sur les sommes empruntées, ce qui vous offre une grande flexibilité.
Le montant total de votre financement, incluant la marge de crédit et le prêt hypothécaire, ne peut dépasser 65 % de la valeur de votre maison. Cependant, cette limite augmente au fur et à mesure que vous remboursez votre prêt hypothécaire.
Si vous utilisez cette option pour acheter une maison, votre mise de fonds doit être d'au moins 20 % de la valeur de la propriété. Vous pouvez financer jusqu'à 80 % de la valeur de la maison, mais la portion excédant 65 % doit être couverte par un prêt hypothécaire à terme fixe.
Prenons l’exemple d’une maison de 400 000 $ avec une mise de fonds de 80 000 $. Vous pourriez obtenir une marge de crédit hypothécaire allant jusqu'à 260 000 $ (65 % de la valeur de la maison) et un prêt hypothécaire à terme fixe de 60 000 $ pour couvrir le reste du financement.
Source de financement de projets stratégiques
En tant qu'investisseur averti, vous pouvez utiliser la marge de crédit hypothécaire pour financer des projets immobiliers stratégiques, tels que l'achat d'un immeuble locatif (plex). L'objectif est de générer des revenus supérieurs aux intérêts de la marge. Précisons que dans le cas des revenus locatifs, les intérêts peuvent être déductibles de vos impôts.
Toutefois, gardez à l'esprit qu'utiliser votre maison comme garantie peut réduire votre valeur nette et limiter votre capacité d'emprunt future.
De ce fait, ne comptez pas uniquement sur la marge de crédit hypothécaire et explorez d'autres options de financement pour réduire les risques.
3. Faire affaire avec un prêteur privé pour financer une nouvelle propriété
Le prêt privé est une alternative intéressante si vous rencontrez des difficultés à constituer un fond ou à obtenir un prêt traditionnel auprès d'une banque. Il peut notamment être utile dans plusieurs situations:
- problèmes financiers,
- achat d'un bien immobilier à rénover rapidement (flip),
- achat d'un immeuble locatif vacant ou très endommagé,
- achat en vue d'un refinancement ultérieur ou pour une construction neuve.
Fonctionnement du prêt immobilier privé
Le prêt privé fonctionne sur la base d'une entente personnalisée entre vous et le prêteur. Il est essentiel de discuter des conditions dès le départ, y compris:
- modalités de remboursement des intérêts,
- conséquences en cas de retard de paiement,
- possibilité de remboursement anticipé, etc.
Les prêts immobiliers privés sont parfaitement légaux. L'argent prêté peut provenir des fonds propres du prêteur, de son entreprise ou d'un emprunt à faible taux qu'il reprête à un taux plus élevé. Il faut noter que la famille constitue une bonne option lorsqu'on veut profiter d'un prêt à taux zéro pour réaliser son achat immobilier.
Caractéristiques clés du prêt privé
Parmi les principaux types de financement pour l'achat d'un bien immobilier, le prêt privé est celui où le prêteur s'expose à plus de risques. C'est pourquoi les frais peuvent être plus élevés.
Voici quelques caractéristiques que vous devriez garder à l'esprit:
- Ratio prêt/valeur: Généralement autour de 75 %, mais peut varier selon les termes de l'accord.
- Frais de dossier: Entre 2 % et 5 % du montant emprunté, pour couvrir l'analyse du dossier et les frais juridiques en cas de reprise de l'immeuble par le prêteur.
- Taux d'intérêt: Entre 10 % et 18 %, le taux le plus courant étant de 12-13 %.
- Durée: Souvent limitée à 12 mois maximum, les prêteurs privés privilégiant le court terme pour rentabiliser leur investissement.
- Pénalité de remboursement anticipé: Généralement 3 à 6 mois d'intérêt si vous remboursez le prêt avant la fin du terme.
- Garantie: Le prêteur peut exiger une garantie hypothécaire sur un immeuble que vous possédez ou sur celui d'une tierce personne qui accepte de vous garantir.
Découvrez tout ce qu'il faut savoir avant de faire appel à un prêteur privé pour l'achat de votre maison.
4. Économiser pour l'achat d'une propriété via des solutions d'épargne et d'investissement
Afin de concrétiser votre achat immobilier, il est essentiel d'épargner, ne serait-ce que pour constituer votre mise de fonds. Économiser pour acheter une maison peut sembler un défi de taille, mais avec une bonne planification et de la discipline, c'est tout à fait réalisable.
Pour cela, intégrez l'épargne dans votre budget en mettant en place des virements automatiques vers votre compte d'épargne à chaque paie. Plusieurs solutions d'épargne et d'investissement à court terme s'offrent à vous pour protéger votre argent tout en le rendant facilement accessible.
Cela inclut les comptes d'épargne, certificats de placement garanti (CPG) et fonds communs de placement à faible risque. Renseignez-vous auprès de votre institution financière pour connaître les produits disponibles et leur niveau de protection.
Il est aussi conseillé d'utiliser un outil de calcul d'objectifs financiers afin d’estimer le temps nécessaire pour atteindre votre objectif d'épargne.
Voici d'autres astuces efficaces pour optimiser votre épargne en vue de l'achat d'une propriété:
- Faites le point sur vos rentrées d'argent et vos dépenses mensuelles (loyer, factures, alimentation, loisirs, etc.).
- Réduisez ou éliminez les dépenses non essentielles pour dégager un maximum d'épargne.
- Déterminez un montant réaliste que vous pouvez mettre de côté chaque mois.
- Optez pour un compte à haut rendement ou un CELI pour faire fructifier votre épargne.
5. Rechercher un programme gouvernemental facilitant l'achat d'une première propriété
Au Canada, plusieurs programmes gouvernementaux peuvent faciliter l'achat d'une propriété pour les familles. Si vous êtes acheteur d'une première maison, vous pouvez bénéficier de certains avantages fiscaux.
Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP)
Ce compte permet aux résidents canadiens d'épargner jusqu'à 40 000 $ à l'abri de l'impôt pour réaliser un achat immobilier, avec une limite de cotisation annuelle de 8 000 $. Les retraits pour l'achat d'une première maison admissible sont non imposables.
Pour bénéficier de ce coup de pouce, ni vous ni votre conjoint(e) ne devez avoir vécu dans une habitation admissible dont vous étiez propriétaire ou copropriétaire au cours:
- de l'année civile en cours,
- des quatre années civiles précédentes.
Régime d'accession à la propriété (RAP)
Ce programme vous permet d'utiliser votre épargne-retraite (REER) pour acheter votre première maison ou une habitation pour une personne handicapée. Depuis le 16 avril 2024, il est possible de retirer jusqu'à 60 000 $ de votre REER sans payer d'impôt sur ce retrait.
De plus, vous pouvez combiner le RAP avec un retrait de votre CELIAPP pour la même habitation. Il suffit de respecter les conditions d'admissibilité de chaque programme au moment du retrait.
Crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation (CIAPH)
Pour être admissible à ce crédit d'impôt, l'habitation doit être enregistrée à votre nom ou à celui de votre conjoint(e) et située au Canada. Il peut s'agir d'une habitation existante, en construction ou d'une part dans une coopérative d'habitation vous donnant le droit de posséder un logement au Canada.
Vous pouvez demander jusqu'à 10 000 $ pour l'achat d'une habitation admissible. Ce crédit d'impôt non remboursable peut vous faire économiser jusqu'à 1 500 $ sur vos impôts.
Remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves
Si vous achetez une habitation neuve ou ayant fait l'objet de rénovations majeures, vous pourriez avoir droit à un remboursement partiel de la TPS/TVH payée sur le prix d'achat.
En règle générale, lorsque vous achetez un immeuble d'habitation locatif neuf ou rénové en profondeur auprès d'un constructeur, vous devez payer la TPS/TVH. Toutefois, si vous louez cet immeuble ou des logements qu'il contient à des particuliers pour qu'ils y résident, vous pourriez être admissible à un remboursement de cette taxe.
Chaque logement pour lequel vous demandez un remboursement doit être une habitation admissible, c'est-à-dire qu'elle doit respecter toutes les conditions du programme de remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs. Par exemple, si vous possédez un triplex et qu'un seul des trois logements est admissible, vous ne pourrez demander un remboursement que pour ce logement spécifique.
Pour plus d'informations sur les conditions d'admissibilité et les modalités de demande, consultez notre article sur le remboursement de taxes sur maison neuve au Québec.
Autres programmes gouvernementaux et provinciaux
N'hésitez pas à consulter les sites web du gouvernement canadien et de votre province ou territoire pour obtenir plus d'informations sur les programmes pour l'achat d'une maison, tels que des:
- subventions,
- crédits d'impôt,
- prêts à taux réduit.
À ce propos, voici 7 subventions disponibles pour l'achat d'une première maison au Québec.
En combinant différents programmes gouvernementaux avec une stratégie d'épargne personnelle, vous pouvez accélérer la réalisation de votre rêve de devenir propriétaire.
6. Se tourner vers le prêt hypothécaire commercial pour l'achat d'un immeuble
Le prêt hypothécaire commercial est le moyen de financement le plus courant pour l'achat d'un immeuble commercial. C'est une bonne option pour les entreprises et les investisseurs immobiliers qui souhaitent financer un immeuble à usage commercial, comme un:
- bureau,
- commerce,
- immeuble industriel,
- immeuble locatif de plusieurs logements.
L'importance du ratio prêt-valeur
Outre le taux d'intérêt, d'autres aspects cruciaux sont à considérer pour un investissement réussi, notamment le ratio prêt-valeur. Ce dernier représente le pourcentage de la valeur de l'immeuble financé par la banque.
En général, les banques financent entre 75 % et 100 % de la valeur, en fonction de l'état de l'immeuble, de son potentiel de revente et d'autres facteurs. Le reste doit être couvert par vos fonds propres ou ceux de votre entreprise. Un ratio prêt-valeur élevé permet à votre entreprise de conserver des liquidités pour investir dans sa croissance ou faire face à d'éventuels besoins financiers.
Par ailleurs, certaines banques peuvent inclure les coûts de rénovation dans votre prêt hypothécaire, surtout si ces travaux augmentent la valeur de l'immeuble. C'est notamment le cas d'un projet de rénovation écologique.
Le processus de remboursement
La période d'amortissement, généralement de 15 à 25 ans pour un immeuble commercial, est un autre facteur important. Une période plus longue peut être avantageuse pour préserver les liquidités de votre entreprise à court terme.
La flexibilité offerte par la banque en matière de remboursement est également essentielle. Vous pourriez négocier un congé de remboursement du capital pendant les premières années ou la possibilité de ne payer que les intérêts en cas de difficultés financières.
Choisir le bon type de financement pour acheter son bien immobilier
Choisir le bon financement pour acheter votre bien immobilier peut avoir un impact significatif sur votre situation financière à long terme. Vous devez notamment déterminer votre capacité d'emprunt, votre mise de fonds disponible et votre tolérance au risque.
Un courtier hypothécaire pourra vous aider à trouver le meilleur produit en fonction de votre profil et de vos besoins. N'oubliez pas qu'il est important de bien comprendre les termes et conditions de chaque type de financement avant de prendre une décision.
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