Fonctionnement Prêt Hypothécaire: Guide Complet Pour les Acheteurs

Acquérir un bien immobilier est un investissement d'envergure qui représente souvent l'achat le plus important d'une vie. En dehors d'acheter une maison pour y vivre, il peut s'agir d'acquérir un bâtiment pour le louer à des tiers ou pour en faire des locaux professionnels.

Pour la plupart des gens, cela implique la souscription d'un prêt hypothécaire, un contrat complexe qui engage l'emprunteur sur plusieurs années, voire plusieurs décennies. C'est pourquoi comprendre les rouages d'un prêt hypothécaire est crucial pour les acheteurs potentiels.

Dans cet article, nous vous expliquons tout ce que vous devez savoir avant de prendre un tel engagement, depuis les types de prêts hypothécaires au processus de remboursement.

Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire?

Un prêt hypothécaire, souvent appelé prêt immobilier, est un crédit consenti par un prêteur, généralement une banque, pour financer l'achat d'un bien immobilier. Qu'il s'agisse d'une maison, d'un appartement ou d'un terrain, ce bien sert de garantie au prêt.

Il existe différents types de prêts hypothécaires, avec des taux d'intérêt, des durées, des exigences de mise de fonds et des conditions variables. Voici les principaux points que vous devriez garder à l'esprit.

Quels sont les différents types de prêts hypothécaires en termes de taux d'intérêt?

En termes de taux d'intérêt, vous avez principalement le choix entre hypothèque à taux d'intérêt fixe ou variable.

Prêt hypothécaire à taux d'intérêt fixe

Dans un prêt hypothécaire à taux fixe, le taux d'intérêt appliqué à votre emprunt reste inchangé pendant toute la durée du contrat. En d'autres termes, vous payez un montant fixe chaque mois, ce qui facilite la budgétisation et la gestion de vos finances.

Prêt hypothécaire à taux variable

Dans le cas d'un prêt hypothécaire à taux variable, le taux d'intérêt appliqué à votre emprunt fluctue selon les variations du taux préférentiel du prêteur. Celui-ci est généralement calqué sur le taux directeur de la Banque du Canada.

Lorsque vous voulez acheter une maison en optant pour un financement à taux variable, deux options principales s'offrent à vous pour les versements:

• Paiements fixes avec un taux d'intérêt variable: Vos versements mensuels restent constants tout au long du terme et l'impact des fluctuations des taux d'intérêt se répercute sur l'amortissement du prêt. Si les taux augmentent, une plus grande part du paiement est consacrée aux intérêts et s'ils baissent, la majeure partie est consacrée au capital.
• Paiements ajustables avec un taux d'intérêt variable: Le montant de votre versement mensuel varie en fonction des fluctuations des taux d'intérêt. Un montant fixe de chaque versement est toujours consacré au capital et la part restante est affectée aux intérêts, fluctuant selon les taux du marché.

Prêt hypothécaire ouvert, fermé ou convertible: que choisir?

En plus de choisir le type de taux d'intérêt qui vous convient, vous pouvez déterminer le niveau de flexibilité qui répond le mieux à vos besoins spécifiques. Ainsi, vous avez le choix entre:

Prêt hypothécaire ouvert: pour une flexibilité maximale

Vous pouvez effectuer des versements supplémentaires ou rembourser l'intégralité du solde à tout moment, sans craindre de frais de remboursement anticipé.

C'est intéressant si vous avez des rentrées d'argent exceptionnelles en vue: héritage, prime importante, etc. Vous pourrez en profiter pour réduire la dette hypothécaire sur votre propriété plus rapidement.

Cependant, il faut noter qu'une hypothèque ouverte s'accompagne généralement de taux d'intérêt plus élevés qu'une hypothèque fermée. De ce fait, si vous n'exploitez pas pleinement la flexibilité offerte, vous risquez de payer plus d'intérêts sur la durée du prêt.

Prêt hypothécaire fermé: pour une plus grande stabilité

Contrairement au précédent, le prêt hypothécaire fermé impose des limites aux remboursements anticipés, mais offre des avantages en contrepartie. Chaque année, vous pouvez rembourser un certain pourcentage du solde (habituellement entre 10 et 20%) sans pénalité.

Le principal avantage réside dans le taux d'intérêt généralement plus bas que les hypothèques ouvertes: ce qui signifie des intérêts moins élevés sur la durée du prêt. Cependant, des frais de remboursement anticipé s'appliquent lorsque vous souhaitez résilier ou rembourser le prêt avant la fin du terme.

Prêt hypothécaire convertible: le compromis entre flexibilité et stabilité

Cette solution hybride est indiquée lorsque vous recherchez un financement pour une propriété immobilière. Il est possible de profiter d'un terme initial court (généralement 6 mois) pour vous adapter à vos besoins changeants. Ensuite, vous pouvez passer à un terme plus long à tout moment si vous décidez de rester dans votre maison.

Dans ce cas, les remboursements anticipés sont soumis aux mêmes limites et pénalités que les hypothèques fermées pendant le terme initial. Cependant, vous bénéficiez de taux d'intérêt inférieurs à ceux des hypothèques ouvertes.

Hypothèque conventionnelle ou à ratio élevé: quel est l'impact de votre mise de fonds?

La mise de fonds, également appelée apport personnel, est un montant d'argent que vous devez verser lors de l'achat d'une propriété immobilière. Elle représente généralement un pourcentage du prix d'achat et sert à financer une partie du bien.

La mise de fonds prouve au prêteur que vous disposez d'une épargne et que vous êtes sérieux dans votre démarche d'achat. Selon la somme apportée, il peut s'agir d'un crédit hypothécaire conventionnel ou à ratio élevé.

Hypothèque conventionnelle

C’est un prêt immobilier qui finance un maximum de 80% du prix d'achat ou de la valeur estimative de votre maison. Cela signifie que vous devez verser une mise de fonds d'au moins 20% du montant total. Contrairement aux hypothèques assurées par le gouvernement, une hypothèque conventionnelle ne bénéficie d'aucune assurance ni garantie gouvernementale.

Grâce à votre apport personnel de 20%, votre équité dans le bien est plus importante dès le départ. Il s'agit de la différence entre la valeur marchande de votre maison et le solde restant de votre prêt hypothécaire. Vous pouvez alors accéder à des produits financiers comme la marge de crédit hypothécaire ou sur valeur nette. C'est un type de prêt immobilier qui vous permet d'emprunter une somme d'argent en utilisant l'équité accumulée dans votre maison.

L'absence de prime d'assurance hypothécaire se traduit par des mensualités moins élevées. De même, les hypothèques conventionnelles peuvent nécessiter moins de documents et être approuvées plus rapidement.

Cependant, les prêteurs imposent des exigences plus rigoureuses en matière de crédit et de situation financière que lorsqu'il s'agit d'une hypothèque assurée.

Hypothèque à ratio élevé

Un prêt hypothécaire à ratio élevé, aussi appelé prêt hypothécaire assuré, est un prêt immobilier qui vous permet de financer plus de 80% de la valeur de votre propriété. Autrement dit, votre mise de fonds peut être inférieure à 20% et vous pouvez emprunter jusqu'à 95% de la valeur de la propriété.

Pour compenser le risque accru lié à un apport personnel plus faible, la banque a besoin que vous souscriviez à une assurance.

En raison de la concurrence entre les assureurs, les prêts à ratio élevé peuvent s'accompagner de taux d'intérêt comparables ou inférieurs à ceux des hypothèques conventionnelles. Cependant, la prime d'assurance hypothécaire s'ajoute à vos versements hypothécaires mensuels, augmentant ainsi votre coût d'emprunt global.

Comment fonctionne la garantie hypothécaire?

Lorsqu'un prêt hypothécaire est accordé pour l'achat d'une propriété, la banque prend une garantie hypothécaire sur votre bien immobilier. En d'autres termes, votre maison sert de collatéral pour le prêt.

De ce fait, si vous ne respectez pas les conditions de remboursement de votre prêt hypothécaire, la banque a le droit de vendre votre maison pour recouvrer le montant restant dû. C'est en raison de cette sécurité que les emprunteurs peuvent généralement obtenir un prêt hypothécaire à des taux d'intérêt plus bas comparé aux autres types de prêts.

Quels sont les types d’enregistrements hypothécaires?

L'hypothèque est enregistrée auprès des autorités compétentes de votre province ou territoire, garantissant ainsi les droits de la banque sur votre bien. Il existe deux types d'enregistrements hypothécaires principaux:

Hypothèque standard

C'est le choix idéal pour ceux qui recherchent une structure de prêt simple et prévisible, sans besoin d'accès fréquent à la valeur nette. En effet, le prêteur enregistre une charge pour un montant exact correspondant au prêt hypothécaire.

Si vous avez besoin de libérer de la valeur nette, vous devrez contracter une deuxième hypothèque ou refinancer votre prêt actuel. Cependant, un changement ou transfert de prêteur est possible lors du renouvellement, sans remboursement préalable.

Hypothèque subsidiaire

Ce type d'enregistrement offre une flexibilité accrue pour ceux qui prévoient d'avoir besoin de fonds supplémentaires à l'avenir en tirant parti de la valeur nette de leur propriété. Ici, le prêteur enregistre une charge pour un montant supérieur au prêt hypothécaire initial, couvrant les futurs emprunts potentiels.

Ainsi, vous avez accès à la valeur nette de la propriété au fur et à mesure du remboursement du prêt hypothécaire via des produits comme les:

• marges de crédit sur valeur nette,
• prêts ré-avançables,
• hypothèques hybrides.

Quelle est l'importance de la quittance hypothécaire?

Même après avoir remboursé votre prêt hypothécaire et respecté toutes les conditions de votre contrat, le prêteur conserve une hypothèque légale sur votre maison. Pour retirer définitivement ses droits et libérer votre titre de propriété, vous devez demander au prêteur l'autorisation d'obtenir une quittance hypothécaire. 

Les procédures et frais varient selon la province (Québec, Ontario, etc.) ou le territoire. Consultez votre gouvernement local pour connaître les exigences spécifiques.

À présent, passons en revue les moments opportuns pour obtenir une quittance hypothécaire:

• Après le remboursement complet de l'hypothèque: Assurez-vous au préalable qu'aucun autre produit financier lié à la propriété n'est en cours.
• Changement de prêteur hypothécaire: Vous devez obtenir la quittance de l'hypothèque initiale et ajouter le nouveau prêteur.
• Vente de votre propriété: Il vous suffit de suivre les étapes du bureau d'enregistrement des titres fonciers.

Quels sont les prérequis et conditions d'éligibilité d'un prêt hypothécaire?

Les conditions d'admissibilité et exigences courantes pour un crédit hypothécaire incluent:

• La résidence permanente au Canada: Vous devez être citoyen canadien, résident permanent ou immigrant autorisé.
• L’âge minimum: L'âge minimum pour contracter un prêt hypothécaire est généralement de 18 ans.
• L’apport personnel: En général, un apport minimum de 20% du prix d'achat de la propriété est exigé.
• La capacité de remboursement: Vous devez démontrer votre capacité à assumer les mensualités du prêt hypothécaire, à travers un bon score de crédit et une situation financière stable.
• Le type de propriété: Le prêt hypothécaire doit être contracté pour l'achat d'une propriété résidentielle admissible, telle qu'une maison unifamiliale, un jumelé ou un condominium.
• Le ratio d'endettement (DSR): Vos dettes totales, y compris le prêt hypothécaire, ne doivent pas normalement dépasser un certain pourcentage de votre revenu (habituellement 44%).

Vous débutez dans la vie active ou votre historique de crédit est encore limité? Si l'obtention d'un prêt hypothécaire semble difficile, vous pouvez envisager l'alternative du prêteur privée ou un coemprunt pour concrétiser votre projet immobilier.

Comment fonctionnent les prêts hypothécaires sur la copropriété?

Un coemprunteur est une personne qui s'engage solidairement avec vous pour le remboursement du prêt hypothécaire. Cela signifie qu'il assume la même responsabilité que vous vis-à-vis du prêteur. Ses revenus et son historique de crédit seront également pris en compte pour l'évaluation de votre capacité d'emprunt.

Un coemprunteur avec un bon historique de crédit peut renforcer votre dossier et améliorer vos chances d'être admissibles à un prêt. Cela peut aussi se traduire par un taux d'intérêt hypothécaire plus avantageux. En effet, si vous cessez de rembourser le prêt, il sera tenu responsable de la dette.

Par ailleurs, il est crucial de choisir une structure de propriété adaptée pour protéger les droits de chacun. Les deux options les plus courantes sont la copropriété et l'indivision.

Hypothèque en indivision

C'est le choix idéal si vous voulez acheter une propriété avec des amis, car chacun a le droit de vendre ou de transférer sa part sans l'accord des autres. En effet, chaque copropriétaire détient une part de la propriété, généralement définie par un pourcentage basé sur sa contribution financière.

Ainsi, vous pouvez léguer votre part à un bénéficiaire de votre choix, comme un membre de votre famille ou un héritier, en cas de décès.

Hypothèque en copropriété

Ce type de crédit hypothécaire convient aux couples ou partenaires qui achètent une maison ensemble et souhaitent que le bien revienne au(x) survivant(s) en cas de décès. Chaque copropriétaire détient une part égale de la propriété et doit approuver toute modification.

Quel est le processus de demande de prêt hypothécaire?

L'obtention d'un prêt hypothécaire au Canada implique un processus structuré comprenant plusieurs étapes essentielles pour concrétiser votre projet immobilier.

De manière générale, vous devez:

• Définir votre budget et votre capacité d'emprunt.
• Réunir la mise de fonds minimale.
• Choisir un courtier ou un conseiller pour vous accompagner.
• Rechercher et comparer les prêteurs hypothécaires.
• Choisir un prêteur et un produit hypothécaire.
• Remplir le formulaire de demande de prêt hypothécaire.
• Fournir des documents justificatifs.
• Patienter que la banque évalue la propriété et votre demande.

Pour plus d'informations, parcourez notre guide pas à pas sur comment obtenir une hypothèque.

Que faut-il savoir sur les taux d’intérêt de prêts hypothécaires?

Le taux d'intérêt hypothécaire influence directement le montant de vos mensualités et le coût global du financement de votre propriété.

Voici ce que vous devriez savoir à propos des facteurs influençant le taux d'intérêt de votre hypothèque:

• Durée de votre terme: Généralement, plus le terme est long, plus le taux d'intérêt est élevé.
• Taux préférentiel et taux d'intérêt affiché du prêteur: Le taux préférentiel sert de base au calcul du taux d'intérêt affiché, qui peut fluctuer en fonction des conditions du marché.
• Admissibilité à un taux réduit: Des programmes ou promotions peuvent vous accorder un taux d'intérêt inférieur au taux affiché.
• Type d'intérêt choisi: Chaque type de taux d'intérêt (variable ou fixe) présente des avantages et des inconvénients à analyser selon votre profil.
• Antécédents de crédit: Un bon score de crédit vous permet d'accéder à des taux d'intérêt plus bas. Améliorez-le avant votre demande de prêt hypothécaire pour l'achat d'une maison.
• Statut d'emploi: Être travailleur autonome peut influencer le taux d'intérêt proposé. Présentez des documents solides justifiant vos revenus et votre stabilité financière.

Lorsque votre terme hypothécaire arrive à échéance, vous devrez renégocier un nouveau taux, qui peut affecter vos paiements mensuels.

Fonctionnement prêt hypothécaire: Quels sont les frais associés?

En plus du taux d'intérêt, l'obtention d'un prêt hypothécaire implique divers frais annexes qui doivent être pris en compte dans votre budget global. Voici les principaux frais hypothécaires à connaître pour les canadiens:

• Frais d'évaluation immobilière: Couvrent les honoraires de l'évaluateur pour inspecter et estimer la valeur marchande de la maison.
• Frais d'ouverture de dossier: Couvrent les frais administratifs, la vérification du crédit et la préparation des documents juridiques.
• Assurance hypothécaire: Exigée si votre mise de fonds est inférieure à 20% du prix d'achat. Elle est calculée en fonction du montant du prêt, de la mise de fonds et de votre score de crédit.
• Frais juridiques: Couvrent la recherche de titres, l'enregistrement de l'hypothèque et les services juridiques connexes.
• Taxes TVP et TPS: Applicables aux frais d'ouverture de dossier, aux primes d'assurance hypothécaire et aux frais d'évaluation immobilière dans certaines provinces.
• Frais de retard de paiement: Pénalités appliquées en cas de retard de paiement de vos mensualités hypothécaires.
• Frais de changement de terme ou de refinancement: Associés à la modification des conditions de votre prêt hypothécaire.
• Frais d'annulation de l'hypothèque: Applicables si vous annulez votre prêt hypothécaire avant la fin du terme.
• Frais de quittance hypothécaire ou frais de mainlevée: Facturés par le prêteur pour préparer et enregistrer les documents nécessaires à la radiation de l'hypothèque.

Comment s’effectue le remboursement d'un prêt hypothécaire?

Le remboursement d'un prêt hypothécaire se fait sous forme de versements réguliers mensuels, incluant les intérêts et une partie des fonds empruntés. Il est essentiel de respecter vos échéances pour maintenir une bonne situation de crédit et éviter des pénalités.

La période d'amortissement correspond à la durée requise pour rembourser la totalité du prêt. Vous pouvez effectuer des versements supplémentaires ponctuels ou augmenter vos paiements mensuels. Ces paiements supplémentaires réduisent directement le capital restant, diminuant ainsi les intérêts payés et raccourcissant la durée.

De même, n'hésitez pas à envisager le remboursement anticipé auprès de votre institution bancaire si vous disposez de fonds excédentaires ou si vous souhaitez réduire vos frais d'intérêt globaux.

Quels sont les avantages et les inconvénients du prêt hypothécaire?

Le principal avantage du prêt hypothécaire est qu'il offre la possibilité d'acquérir un bien immobilier plutôt que de louer, constituant ainsi un investissement potentiel. Par ailleurs, vous pouvez investir un montant plus important que vous n'auriez pu le faire avec vos propres économies.

Au fil du temps, à mesure que vous remboursez votre prêt hypothécaire, vous accumulez de la valeur nette dans votre propriété.

Cependant, une hypothèque représente une dette importante et un engagement financier à long terme, généralement de 15 à 30 ans. En plus du capital et des intérêts empruntés, divers frais hypothécaires s'appliquent. Si vous ne parvenez pas à effectuer vos paiements hypothécaires, vous risquez la saisie de votre propriété.

Cernez tous les rouages du prêt hypothécaire pour bien préparer votre dossier!

Il existe différents types de prêts hypothécaires en termes de taux d'intérêt, d'exigences de mise de fonds et de conditions de remboursement. Dans tous les cas, la banque prend une garantie hypothécaire sur votre bien immobilier.

Un bon score de crédit vous permet d'accéder à des taux d'intérêt plus bas. Un coemprunteur, avec un bon historique de crédit, peut aussi renforcer votre dossier et améliorer vos chances d'être admissibles à un prêt.

En plus du taux d'intérêt, l'obtention d'un prêt hypothécaire implique divers frais annexes qui doivent être pris en compte dans votre budget global. Si vous recherchez une aide pour acheter votre première maison, n'hésitez pas à parcourir les subventions disponibles pour l'achat d'une première maison au Québec.

FAQ

Quand souscrire à un prêt hypothécaire?

Il est conseillé de souscrire à un prêt hypothécaire lorsque vous avez une situation financière stable et un apport personnel adéquat. Ainsi, vous pourrez assumer les paiements hypothécaires mensuels et faire face aux imprévus en toute confiance.

Comment est calculé un prêt hypothécaire?

Le montant du prêt hypothécaire est calculé en tenant compte du prix d'achat de la propriété et de votre mise de fonds. Par exemple, si le prix d'achat est de 300 000 $ et que votre mise de fonds est de 20% (60 000 $), le montant du prêt serait de 240 000 $ (300 000 $ - 60 000 $).

Quel délai pour obtenir un prêt hypothécaire?

Il s'écoule généralement entre 4 et 8 semaines à partir du moment où vous soumettez une demande complète au prêteur jusqu'à la réception de l'approbation finale et du financement. Cependant, le délai d'obtention d'un prêt hypothécaire au Canada peut varier selon divers facteurs. Parcourez notre guide détaillé pour comprendre le processus et les attentes.